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但截至目前

2021-03-28 18:02

■ 市场

尽管今年一季度,北京市场的交易量没有延续去年的热度,但并未影响到房企推盘的热情。

刚需项目全面开闸

据知情人士透露,上述两家房企都是为了补充现金流而密集推盘,在市场预期未发生转变的情况下,未来或许会有更多项目加入到快速高周转的队列中来。

但新京报记者从目前在售的多个项目了解到,房企的平价快跑已成共识,但在快跑的同时,房企方面并未出现大规模的放松价格。

据一位不愿具名的房企人士透露,自住型商品房对楼市的分流作用已没有争议。在普通商品住宅与自住房两者之间,更多的购房人会首选去尝试购买自住型商品住房。这也直接导致目前商品房蓄客不佳的情况。

在采访过程中,多位业内人士都表示,2014年刚需市场蓄客量很难再现去年的火爆状态,供需比差距缩小已成事实。

充足的供应并未获得市场的垂青。机构统计显示,4月份北京已有13个项目入市,累计供应套数逼近3000套,与3月份同期的供应套数相比增加了18%。然而,虽然4月份楼市供应的发力已全面超过3月,但成交数据却出现三成左右的下滑。据北京市住建委官方数据显示,截至4月15日,上半月仅累计成交1976套,无论是数量还是面积的成交情况,都在继续缩水。

据新京报记者了解,年内将至少有五个高端项目预计进入市场,包括保利海德公园、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场在内,昔日地王项目都将有望陆续入市。“去年万科收购凯德的地安门项目,以及三里屯的通盈中心也都计划今年开盘。”据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月介绍,预计在今明两年入市的高端项目大约在10个左右,而据他透露,多数项目的预售价格都超过了10万元/平方米。“目前住建委对高端住宅的管控仍比较严格,项目对于销售价格预期,和实际获批的价格还是会有相当的差距。”董月说。

在第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华看来,2014年全年的市场走势并不能定性为悲观,她认为土地市场的火爆,也是房企对于后市看好的一种判断。“如果后期项目不能做到地价的两倍以上,必然会赔钱。”王华说。

10万元/平方米项目或扎堆入市

根据近期入市项目来看,进入4月以来,房山区已成为继大兴区之后的主要供应板块,目前区域市场供应量仍在持续增加。但业内人士也认为,房山区供应量的激增将会快速消化之前蓄积的客户,在当前整体市场进入新一轮观望期的视窗环境中,未来房山的库存去化速度可能会放缓,甚至不排除会出现后续项目以价换量。

另据某高端项目房企负责人介绍,虽然刚需市场目前观望气氛浓厚,但对于高端市场而言,很少会采用以价换量的方式,价格相对稳定。“目前高端市场处于量跌价增的态势,高端项目也更倾向于高周转模式,大家推盘的积极性都在增高。”他表示。

二季度将成房企跑量高峰期?

房企

亚豪机构副总任启鑫认为,下半年,在自住商品房大量上市形成的客群分流压力下,刚需市场的销售难度与销售风险将与日俱增,对于刚需项目而言,越晚开盘,项目溢价空间就将越小,因此,尽早跑量出货,已成为房企的普遍共识。今年二季度将成为房企冲击全年业绩最为关键的阶段,二季度刚需项目的推盘量有望达到全年的供应高峰。

4月份以来,房企推盘节奏明显加快。据亚豪机构统计数据显示,近期市场几乎被刚需项目“垄断”,包括中国铁建·北京山语城、中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园、东亚·首航国际、格林云墅、东亚·朗悦居、东亚·印象台湖在内,共有7个在25000元/平方米以下的刚需项目开盘入市。据此前机构统计,预期4月入市的项目近40个,未来还将会有更多的刚需项目入市。

如此大手笔推盘的还有东亚地产,在近期连续推出了位于通州的东亚·印象台湖、顺义区的东亚·首航国际和房山区的东亚·朗悦居三个项目。据了解,仅这两个房企在近期累计推出的房源已突破2000套。

边看边等,延长蓄客周期

实际上,自住型商品房对于市场的影响还在进一步蔓延。“新推出的一批房源,和上期同样的产品和户型,无论是做活动还是宣传,蓄客效果都大大减弱。”位于南五环外某改善型项目的代理公司负责人表示,在价格没有大幅提升的情况下,由于蓄客不够理想,开盘时间还没确定。

去年下半年以来,北京高端市场受“4万元禁令”的影响,多个高端住宅项目推迟入市时间。进入今年以来,随着泰禾北京院子、阅园等两个高价项目的入市,高端住宅的供应量也开始逐渐增加。据第一太平统计显示,目前北京高端甲级公寓的成交均价在63000元/平方米左右,预计未来这一价格将会逐渐升高。

分析

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华也表示,自住型商品房对于刚需型楼盘的影响显而易见,而银行信贷方面也并没有太多利好消息,房企将更多依靠自身销售资金回笼,加速推盘不失为应对当前市场情况的一个举措。

值得一提的是,房企的推盘规模有着扩大化的趋势。上周,中国铁建一举推出了位于房山区的中国铁建·原香漫谷、中国铁建·国际花园以及位于丰台区的中国铁建·北京山语城三个项目,位于顺义区的中铁·花溪渡也已于上周同时取证,近期即将开盘。

信贷收紧、自住分流、供应加大、成交萎缩……一季度的楼市就在诸多的关键词中暗淡收场。从市场的供不应求,到蓄客放缓,房企正在适应种种新变化。业内人士认为,二季度将成为房企冲击全年业绩最关键的阶段,市场和企业又会有何种表现?

楼市向买方市场转移

同样的情况也出现在北五环外的某项目,据新京报记者了解,该项目自今年初就已在为推新而做准备,但截至目前,推盘时间一改再改。其相关负责人私下告诉新京报记者,目前的市场环境尚不具备项目开盘的条件,还想再等等,找一个比较合适的时间点再推出项目。

对此,亚豪机构副总任启鑫分析认为,供应与成交截然不同的表现,从一定程度上证明,市场对供应的增加并不“买账”,在客群日益转浓的观望情绪中,向来以刚需房源的成交为支撑性力量的北京楼市,正在加速向买方市场转移。